jueves, septiembre 16

Consejos a seguir al comprar su primera propiedad

Como fuente de ingresos pasivos, nunca se agota ni vence, sino que proporciona ingresos continuos sin pérdida de activos. De hecho, el activo subyacente se revaloriza con el paso del tiempo, incluso mientras se paga la hipoteca sobre él. Esto hace que la inversión inmobiliaria sea una excelente fuente de ingresos para la jubilación. Diversifica su asignación de activos y le protege contra el riesgo de secuencia de rendimientos porque no necesita vender ningún activo para producir los ingresos.

Además, están las ventajas fiscales. Los inversores pueden deducir todos los gastos imaginables, desde los intereses de la hipoteca hasta los costes de mantenimiento y los gastos de gestión de la propiedad. Incluso pueden deducir algunos gastos sobre el papel en los que nunca han incurrido realmente, como la depreciación.

Pero a pesar de todas esas ventajas, también tiene su parte de desventajas y riesgos. Cada propiedad requiere una elevada inversión en efectivo en forma de pago inicial y costes de cierre. La propiedad inmobiliaria es notoriamente ilíquida, por lo que su venta es cara y lenta. También requiere habilidad y trabajo para invertir, a diferencia de las acciones, que se pueden comprar instantáneamente a través de un fondo indexado sin conocimientos especializados.

Aun así, los conocimientos y la destreza que se necesitan para comprar su primera propiedad no son ciencia espacial. Cualquiera puede aprender a invertir en bienes inmuebles. A continuación, le ofrecemos siete consejos que debe seguir a la hora de comprar su primera propiedad de inversión para evitar escollos y obtener un fuerte beneficio desde el principio. Siga estos consejos de Housers para su compra:

Hacer bien los números

El error más común que veo cometer a los nuevos inversores inmobiliarios es calcular mal los costes, los valores y los alquileres. Si no toma nada más de este artículo, tome esta lección en serio: Aprenda a calcular con precisión el flujo de caja y los beneficios de la compraventa de casas porque no es intuitivo. Así es como los inversores pierden dinero.

Cuando usted voltea casas o compra propiedades de alquiler para renovarlas, necesita saber exactamente cuánto costarán las reparaciones. A primera vista, parece fácil; después de todo, los contratistas le dan un presupuesto por escrito, ¿verdad?

El problema es que es muy difícil trabajar con los contratistas, y las renovaciones rara vez van tan bien como estaba previsto. A menudo, los contratistas prometen más de la cuenta y no cumplen, tanto en términos de costes como de plazos.

Para su primera inversión inmobiliaria, limítese a reparaciones cosméticas relativamente pequeñas. Entonces, presuponga una enorme reserva de sobrecostes para hacer frente a los inevitables contratiempos. Eso sí, no se lo diga al contratista, o encontrará una excusa para gastarlo.

Obtenga al menos tres presupuestos de contratistas autorizados, y sea extremadamente claro sobre las reparaciones que desea. Cuando dejas espacio para la interpretación, dejas espacio para que los contratistas te cobren más tarde.

Y no olvide que los costes de renovación en sí son sólo el principio. También cuesta dinero ser propietario de la vivienda mientras está vacía y en proceso de reparación. Estos costes de mantenimiento, o “costes blandos”, incluyen la hipoteca, los servicios públicos, los impuestos, el seguro y los permisos.

Para su primera operación, presuponga un 50% extra como reserva para los costes de renovación, más un 50% de margen para los costes de mantenimiento estimados. Si gestiona con atención a sus contratistas, puede evitar gastar nada de eso, pero como nuevo inversor, debe presupuestar los errores al trabajar con los contratistas.

Valor después de la reparación

Al igual que los nuevos inversores suelen subestimar los costes, también suelen sobrestimar el valor después de la reparación de su propiedad.

Investigue por su cuenta para hacerse una idea del valor de las propiedades renovadas comparables. A continuación, visite algunas casas comparables que estén actualmente en venta. Pasee por ellas y hágase una idea de cómo se valoran las propiedades terminadas en el barrio.

Como inversor novato, su opinión por sí sola no será suficiente, así que obtenga también tres opiniones de expertos sobre el rango de ARV de una determinada propiedad antes de comprarla. En primer lugar, pida la opinión de su agente inmobiliario y solicite que sea conservador en su rango de valor. A continuación, busque un inversor con experiencia en su mercado y pídale su opinión. Por último, consulte la opinión del tasador del prestamista.

Cuando tenga esas tres opiniones sobre el valor real, tome el extremo inferior del rango como valor real de trabajo. Este no es el momento ni el lugar para el optimismo; tiene que saber cuál es su beneficio mínimo al vender la propiedad y asegurarse de que no es negativo.